L'engouement pour le marché immobilier de Dubaï ne cesse de croître parmi les investisseurs internationaux, attirés par les opportunités financières exceptionnelles offertes par cette métropole dynamique.
Cependant, pour les résidents fiscaux français, l'acquisition d'un bien immobilier à Dubaï n'est pas dénuée de complexités fiscales.
En effet, l'imposition de ces biens immobiliers ne dépend pas uniquement de leur localisation mais est étroitement liée à la domiciliation fiscale de l'investisseur.
Dans cet article nous allons vous donner tous les éléments pour comprendre comment la fiscalité française et celle des Émirats Arabes Unis interagissent dans ce contexte international, mais aussi concrètement savoir quels impôts et taxes vous allez devoir payer selon votre situation.
Quelles conséquences fiscales lors de l’achat d’un bien immobilier aux Emirats Arabes Unis pour un non-résident fiscal français ?
Payer la Taxe locale lors de l’achat d’un bien immobilier
Que l’on soit domicilié fiscalement ou pas à Dubai, cette taxe est exigible à tous les acquéreurs de biens immobiliers.
L'acquisition d'une propriété immobilière à Dubaï implique le paiement des frais de transfert de propriété qui s'élèvent habituellement à 4 % de la valeur de vente du bien, payable au Dubai Land Department (DLD).
Parallèlement, il y a également un droit d'enregistrement de 0,25 % du prix de vente à verser au DLD, nécessaire pour officialiser le transfert de propriété.
Quelle est l’imposition des revenus locatifs à Dubai (Emirats Arabes Unis) ?
À Dubaï, dans les Émirats Arabes Unis, les revenus locatifs ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. Cela signifie que les propriétaires perçoivent leurs loyers sans avoir à payer d'impôt.
Cette absence d'imposition sur les revenus locatifs est l'une des caractéristiques attrayantes du marché immobilier de Dubaï pour les investisseurs internationaux.
Y a-t-il une taxe foncière à Dubai ?
Oui, il existe une taxe foncière à Dubaï, introduite en 2008 sous l'appellation de « droits du Dubai Land Department (DLD) ».
Son montant se calcule en fonction de la valeur de la propriété et doivent être versés chaque année par les propriétaires. Le pourcentage de cette taxe dépend du type, de l'emplacement et de l'usage du bien immobilier.
Par exemple, les biens résidentiels sont soumis à un taux de 0,25 % de leur valeur, alors que pour les biens commerciaux, ce taux s'élève à 0,50 %.
Mouhyeddine Sahri
Expert-comptable & Commissaire aux comptes à Dubai
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Quelles conséquences fiscales lors de l’achat d’un bien immobilier aux Emirats Arabes Unis quand on est toujours résident fiscal français ?
Payer la taxe locale sur le transfert de propriété et la taxe foncière
Comme expliqué haut, lors de l’achat d’un bien immobilier une taxe est exigible. Il faut prévoir 4,25% de la valeur du bien acheté à reverser au titre du transfert de propriété.
Cette taxe s’applique à tous les acheteurs quelle que soit leur nationalité ou leur résidence fiscale.
De même la taxe foncière est due par tous les propriétaires de biens immobiliers.
Quelle est la conséquence sur votre déclaration IFI française ?
La détention d'un bien immobilier à Dubaï par un résident fiscal français a des implications spécifiques sur la déclaration de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France.
En effet, si le patrimoine immobilier global d'une personne, situé en France ou à l'étranger, excède 1 300 000 € net, celle-ci est assujettie à l'IFI.
Cependant, conformément à l'article 16 A. 1 de la Convention fiscale franco-émiratie, la France ne peut pas imposer la fortune constituée par des biens immobiliers situés aux Émirats Arabes Unis si leur valeur dépasse la valeur totale des autres éléments de fortune du résident.
Néanmoins, l'article 22 de cette Convention stipule qu'un résident de France possédant de la fortune imposable aux Émirats Arabes Unis est aussi imposable en France, mais sans crédit d'impôt, étant donné l'absence d'impôt sur la Fortune Immobilière aux Émirats Arabes Unis.
Ainsi, la valeur de votre bien immobilier à Dubaï doit être incluse dans le calcul de la valeur nette de votre patrimoine pour l'IFI en France si le seuil de 1 300 000 € est dépassé.
Quelle est l’imposition des revenus locatifs d’un bien situé à Dubai lorsque l’on est résident fiscal français ?
Selon la convention fiscale entre la France et les Émirats Arabes Unis, bien que les revenus immobiliers soient normalement imposables dans l'État où le bien est situé, en pratique, un résident fiscal français doit déclarer ces revenus en France.
Ces revenus locatifs ne sont cependant pas effectivement imposés en France grâce à un crédit d'impôt équivalent à l'impôt français sur ces revenus prévu par la même convention.
Néanmoins, les revenus locatifs perçus à Dubai augmente la base imposable et donc le taux marginal d’imposition d’impôt sur les revenus français.
Quelle imposition sur la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier aux Emirats Arabes Unis quand on n’est plus résident fiscal français ?
Il n'y a pas d'impôt sur la plus-value immobilière à Dubaï.
Les Émirats Arabes Unis, y compris Dubaï, sont connus pour leur système fiscal avantageux, qui ne prévoit pas d'impôt sur le revenu ni sur les plus-values immobilières.
Cela rend l'investissement immobilier dans cette région particulièrement attractif pour les investisseurs internationaux.
Quelle imposition sur la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier aux Emirats Arabes Unis quand on est toujours résident fiscal français ?
Lors de la vente d'un bien immobilier situé aux Émirats Arabes Unis par un résident fiscal français, la plus-value réalisée est soumise à l'impôt sur le revenu en France.
En vertu de l'article 11-1 de la Convention fiscale entre la France et les Émirats Arabes Unis, les plus-values de ce type sont imposables dans l'État où le bien est situé.
Cependant, comme il n'existe pas d'impôt sur le revenu aux Émirats Arabes Unis, le vendeur ne bénéficie d'aucun crédit d'impôt en France.
Par conséquent, cette plus-value est imposable en France selon les règles de droit commun, de la même manière que pour une plus-value immobilière sur un bien situé en France.
Conclusion
Si vous restez résident fiscal français, l’achat de vos biens immobiliers à Dubai à titre personnel les soumet à l’IFI.
En ce qui concerne les revenus locatifs, la Convention franco-émiratie vous dispense d’imposition grâce à un crédit d’impôt qui s’applique sur ces revenus. Toutefois, ces revenus augmentant votre base imposable font augmenter votre taux marginal d’imposition.
La plus-value immobilière reste quand à elle imposable en France sans dérogation conventionnelle.
Être résident fiscal aux Emirats Arabes Unis reste donc l’option la plus intéressante si vous envisagez d’investir dans l’immobilier dans ce pays.
Nos conseillers fiscaux sont à votre disposition pour en discuter.
Mouhyeddine Sahri
Expert-comptable & Commissaire aux comptes à Dubai
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